Binnensteden van kleine en middelgrote gemeenten kampen met leegstand en zien hun vitaliteit sterk teruglopen. Steeds meer partijen schuiven aan tafel om de binnenstad te redden en te transformeren. Maar één stoel blijft steevast leeg: de belegger komt toch niet. Carolien Vermaas van Platform31 kent de vastgoedwereld en geeft beleggers geen ongelijk. Volgens haar moeten gemeenten zich meer in de logica van de belegger verdiepen en hem zo verleiden aan te schuiven.

Artikel: Maak de belegger in je binnenstad zichtbaar

Door Anne Heeger (Platform31)

In gesprek met Carolien Vermaas, senior projectleider bij Platform31

Binnensteden van kleine en middelgrote gemeenten kampen met leegstand en zien hun vitaliteit sterk teruglopen. Steeds meer partijen schuiven aan tafel om het lokale MKB te redden en te transformeren naar een bruisende plek met geoliede economische motor door een krachtig MKB. Maar de gemeente, winkeliersvereniging, branchevereniging en provincie kijken als probleemeigenaren nauwelijks meer naar de laatste lege stoel: de belegger komt toch niet. Carolien Vermaas van Platform31 kent de vastgoedwereld en geeft de beleggers geen ongelijk. Volgens haar moeten gemeenten zich veel meer verdiepen in de logica van de belegger om diens potentie voor de binnenstad te herkennen en hem zo te verleiden aan tafel plaats te nemen.

Carolien, hoe heb je affiniteit ontwikkeld met de vastgoedwereld en waar houd jij je mee bezig als het gaat om lokale transformatie?

“Mijn carrière ben ik begonnen bij een internationale vastgoedbelegger. Hierna ben ik bij een heel ander type belegger gaan werken, namelijk in de woningcorporatiesector. Ik herinner me nog steeds hoe verwonderd ik was over het contrast tussen de twee. Waar de belegger letterlijk op afstand zat met spreadsheets op zijn bureau, zag ik bij corporaties zowat het tegenovergestelde. Die weten bij wijze van spreken hoe de buren erbij staan, of de straten eromheen. Met de problematiek van nu wil ik echt een pleidooi maken richting die belegger om een actievere rol te gaan nemen in lokale transformatie van binnensteden. Dat doe ik vanuit Platform31 – met de proeftuinen van de Retail Agenda en het Kennisnetwerk Nieuwe Binnensteden met provincies.”

Wat zie je dat er nu gebeurt in binnensteden?

“Er ligt in steden een enorme opgave om te transformeren. De omzetten van bedrijven lopen terug en je ziet veel hardnekkige leegstand ontstaan. Met als gevolg dat het leven langzamerhand uit een stadskern verdwijnt. Mensen komen er gewoon niet meer. De oplossing ligt niet in het bijbouwen van winkelcentra. Er is juist behoefte aan een combinatie van beleving, werken en wonen in stadskernen.”

“Wat je nu ziet is dat de probleemeigenaren in de binnenstad opstaan. Denk aan winkeliers, horeca, de gemeente, vastgoedeigenaren, provincie en soms ook wel lokale beleggers. De leegstand treft het MKB hard en is vaak erg besmettelijk. Als jouw zaak tussen twee leegstaande panden staat ben je automatisch al minder aantrekkelijk. En wanneer dit doorzet komt men niet meer in jouw straat. Zie dan nog maar het hoofd boven water te houden. In een poging om het MKB er bovenop te helpen en de binnenstad nieuw leven in te blazen gaat een gemeente bijvoorbeeld samen met een handjevol winkeliers, lokale vastgoedeigenaren en horeca aan de slag met visievorming. Dat is natuurlijk een goede zet. Alleen een belangrijke probleemeigenaar die steevast ontbreekt is de belegger. In het gesprek over de binnenstad doet de belegger niet mee.”

Aanloopstraat in Schiedam

Bron: Platform31

De belegger is in de binnenstad dus in wezen onzichtbaar, zeg je. Wie hebben hier het meeste last van?

“Het zijn met name de middelgrote steden en gemeenten waar je dit fenomeen terugziet. De grote steden hebben hier minder last van. Hier zie je nog wel lokale vastgoedtafels, omdat de beleggers veel bezit hebben in de stad bijvoorbeeld. Voor de gemiddelde stad geldt dat je beleggers ook nergens kunt vinden als je rondwandelt. Ze zijn onzichtbaar en houden zich afzijdig. Terwijl winkeliers ontzettend veel last kunnen hebben van achterstallig onderhoud en hoge huurprijzen. Of restaurants die soms al jaren tussen de leegstaande etalages staan. Dit raakt ook je lokale en regionale economie. Maar de eigenaar voelt dat amper. Sterker nog, het levert hem vaak indirect zelfs geld op.”

Waarom is het cruciaal dat beleggers aanschuiven in de opgave van lokale transformatie?

“Beleggers kunnen in potentie heel veel voor je betekenen als binnenstad. Door bijvoorbeeld gerichter investeringen te doen, op een aantal plekken bestemmingen te veranderen of de huren (tijdelijk) te verlagen. Ze kunnen echt meedenken over het vastgoed in jouw stad. Wat zorgt bijvoorbeeld voor waardestijging in bepaalde panden? Hoe kun je met een aantal verplaatsingen van huurders tot een bruisendere binnenstad komen? En waarop moet je als gemeente je keuze baseren om infrastructuur juist wel of juist niet aan te leggen? Nu zie je vaak MKB-ers eieren voor hun geld kiezen en hun zaak verkassen, want ze kunnen niet zeggen ‘ik wil links en rechts een andere tent’. Dan is toch die belegger van belang. Maar zolang je die niet aan tafel hebt, wordt het gesprek hier niet over gevoerd. Het ontbreken van dit perspectief is echt een gemiste kans.”

Beleggers hebben in theorie dus veel potentie voor je binnenstad. Waarom blijven ze dan toch afzijdig?

“Beleggers blijven ver van de transformatietafel omdat aanschuiven gelijk staat aan committeren en mogelijk investeren. En er is heel wat voor nodig om die stap te zetten als partij wiens taal niemand aan tafel spreekt. Je moet je voorstellen dat de logica van een belegger gewoon een hele andere is dan die van een gemeente of ondernemer. Beleggers zijn bijvoorbeeld transactiegericht en houden zich bezig met vastgoed voor het rendement dat het oplevert. De gemiddelde belegger heeft veel panden in bezit, vaak in meerdere steden of in andere landen, en managet vaak ook voor andere pensioenfondsen. Vaak doen ze dat maar met een klein clubje mensen. Transformatie staat dan nogal laag op de agenda omdat het veel tijd kost en de horizon van transformaties langer en onduidelijker zijn dan transacties. Je zal tijd, en op termijn geld, in moeten investeren en dat kost veel energie. Dan verkopen ze liever.”

“Daarnaast zie je dat met name beleggers vaak geen lokale binding voelen met jouw stad. Een vastgoedeigenaar heeft nog wel eens een aantal panden in dezelfde gemeente en gebruikt deels zelf de panden, maar beleggers hebben portefeuilles uitgesmeerd over het hele land. Vaak ook internationaal. Die ligt niet wakker van wat zijn leegstaande vastgoed in jouw stad teweegbrengt. Aan gemeenten een belangrijke taak om ze dus wakker te schudden en ze te verleiden.”

Wat weerhoudt gemeenten er tot nu toe van ze aan tafel te vragen?

“Vaak hebben gemeenten niet goed in beeld welke vastgoedeigenaren en beleggers actief zijn in hun gebied. Dit is altijd te achterhalen, bijvoorbeeld via het Kadaster. Daar zit de eerste stap. Maar ze in beeld hebben betekent nog niet dat je ze aan tafel krijgt. In de pogingen van gemeenten om de belegger aan tafel te krijgen zie je vaak dat het inzicht in diens kijk op de zaak en diens motieven ontbreekt. Gemeenten willen eigenaren bijvoorbeeld aan tafel krijgen via hard instrumentarium. Dan sla je, wat mij betreft, de plank mis. Een gevalletje van de wortel en de stok. Het zijn ook mensen. En het maakt hen ook wat uit met wie ze een gesprek hebben. Zitten ze in een vergaderzaal met de beleidsmedewerker EZ of krijgen ze een rondleiding van de wethouder door de stad? Of pak je dit misschien wel als regio op om jezelf nog aantrekkelijker te maken? Op dit terrein hebben gemeenten veel te leren.”

Zijn er goede voorbeelden?

“Woningcorporaties zie ik als voorbeeld van hoe beleggers betrokken kunnen zijn bij de binnenstad. Die hebben doorgaans veel bezit in een gebied. Hun woningen staan in de hele wijk en daardoor weten ze wat er speelt. Je ziet dat ze er veel mee bezig zijn om ervoor te zorgen dat een gebied het weer beter gaat doen. Deze lokale binding staat in enorm contrast tot beleggers. Zie het als gebiedsgerichte woningcorporaties versus ‘single assets’ beleggers. Naast corporatie zie je bijvoorbeeld ook supermarktketens een slag naar buurten slaan, door zich te richten op nabije leegstand of hun partners ervoor te interesseren. In gemeente Roosendaal is het ook goed gelukt om vastgoedeigenaren en beleggers aan (vastgoed)tafels te krijgen en gezamenlijk gerichte investeringen te doen. Het kan dus wel!”

Wat geef je gemeenten mee?

“Stap één is echt om die belegger in beeld te brengen voor jouw gebied. Wie bezit wat, en waar? Daarna is het zaak om je te verdiepen in diens wereld en zijn taal te leren spreken. Hoe denkt de belegger? Waar haakt hij op aan? Laat je als gemeente daarbij goed voorlichten, bijvoorbeeld over hoe taxaties werken. Wat zorgt voor waardebepaling in de boeken van beleggers en hoe krijgen ze waardestijging voor elkaar in jouw binnenstad – of misschien wel in jouw regio? Wil je vervolgens zijn aandacht trekken, pak dan vooral de wortel erbij, niet de stok. En beleggers zijn ook meer geneigd met je in gesprek te gaan als je ze een strategie voor de lange termijn met een heldere tijdslijn laat zien. Dan neem je een stukje onzekerheid bij hen weg. Als laatste en misschien wel belangrijkste: je wilt dat beleggers in jóúw stad of regio binding gaan voelen en waarde willen creëren. Laat dus zien waar je als binnenstad voor staat en nodig beleggers uit! Kijk hierbij goed om je heen zodat je profilering is afgestemd met je buren. Zo word je in de lokale transformatie voor beleggers misschien wel aantrekkelijker als regio.”

 

X

Blijf op de hoogte

Ontvang 4 keer per jaar in één nieuwsbrief, aangevuld met nieuwe publicaties, informatie over bijeenkomsten, best practices en blogs.